Nebenkostenabrechnung für einen Untermieter – Das müssen Sie wissen
Viele Hauptmieter stehen vor der Herausforderung, die Nebenkosten für einen Untermieter korrekt abzurechnen. Während Vermieter klare gesetzliche Vorgaben haben, gibt es für Untermietverhältnisse besondere Regelungen. In diesem Ratgeber wird erklärt, wie die Nebenkosten korrekt berechnet werden, welche Rechte und Pflichten Hauptmieter haben und welche typischen Fehler vermieden werden sollten.
Welche Nebenkosten kann der Hauptmieter auf den Untermieter umlegen?
Die Nebenkostenabrechnung für einen Untermieter umfasst alle Betriebskosten, die der Hauptmieter anteilig auf den Untermieter umlegen darf. Dazu gehören:
- Heizkosten
- Wasserkosten (Warm- und Kaltwasser)
- Stromkosten (falls nicht über einen eigenen Zähler abgerechnet)
- Müllgebühren
- Grundsteuer (falls im Hauptmietvertrag enthalten)
- Hausmeister- und Reinigungsdienste
- Internet, TV und Telefon (sofern gemeinsam genutzt)
Nicht umlagefähig sind Kosten für Reparaturen, Verwaltungskosten oder Rücklagen für Instandhaltung.
Gesetzliche Regelungen zur Nebenkostenabrechnung beim Untermieter
Die Nebenkostenregelung im Untermietverhältnis basiert auf:
- Dem Untermietvertrag: Darin muss festgelegt sein, wie die Nebenkosten berechnet und abgerechnet werden.
- § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Regelt die Umlage der Nebenkosten im Mietrecht.
- Betriebskostenverordnung (BetrKV): Bestimmt, welche Kosten auf den Untermieter umgelegt werden dürfen.
Eine Nachforderung der Nebenkosten ist nur möglich, wenn dies im Untermietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.
Methoden zur Berechnung der Nebenkosten für den Untermieter
a) Berechnung nach Wohnfläche
Diese Methode ist die fairste und meist verwendete Variante. Die Gesamtkosten werden anteilig nach den bewohnten Quadratmetern berechnet.
Beispiel:
- Hauptmieter bewohnt 70 m², Untermieter 30 m²
- Monatliche Heizkosten betragen 100 €
- Berechnung: (30 m² / 100 m²) × 100 € = 30 € Anteil für den Untermieter
b) Berechnung nach Personenzahl
Hierbei werden die Nebenkosten gleichmäßig auf die Anzahl der Bewohner verteilt.
Beispiel:
- Zwei Personen im Haushalt (Hauptmieter und Untermieter)
- Monatliche Wasserkosten: 40 €
- Berechnung: 40 € / 2 = 20 € Anteil für den Untermieter
c) Pauschale Nebenkosten
Bei einer Nebenkostenpauschale zahlt der Untermieter einen festen Betrag pro Monat. Eine Abrechnung am Jahresende entfällt.
Vorteile: Keine Nachzahlungen, einfache Berechnung
Nachteile: Hauptmieter trägt das Risiko, wenn Kosten steigen
Fristen & Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden.
Inhalte der Abrechnung:
- Zeitraum der Abrechnung
- Aufstellung der umlagefähigen Nebenkosten
- Berechnungsmethode (Wohnfläche, Personenzahl usw.)
- Gesamtbetrag und Anteil des Untermieters
Häufige Fehler vermeiden
- Fehlende Regelung im Untermietvertrag: Lösung: Eine klare Vereinbarung über die Nebenkostenberechnung treffen.
- Unfaire oder falsche Verteilung der Nebenkosten: Lösung: Die Berechnung sollte nachvollziehbar und transparent sein.
- Nachforderungen ohne vertragliche Grundlage: Lösung: Eine Nachzahlung ist nur möglich, wenn sie im Untermietvertrag vereinbart wurde.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Nebenkostenabrechnung für Untermieter
- Ja, wenn im Untermietvertrag vereinbart wurde, dass der Untermieter an den Nebenkosten beteiligt wird. Ohne vertragliche Regelung ist der Hauptmieter nicht verpflichtet, eine Abrechnung zu erstellen.
- Der Untermieter hat das Recht, die Abrechnungen und Nachweise des Hauptmieters einzusehen. Falls Unklarheiten bestehen, sollte eine detaillierte Erklärung verlangt werden.
- Nur wenn dies im Untermietvertrag geregelt wurde. Ohne eine entsprechende Vereinbarung sind Nachforderungen nicht möglich.
- Die Berechnung nach Wohnfläche ist die gängigste und fairste Methode, da sie den tatsächlichen Anteil der Nutzung am besten widerspiegelt.
- Falls die Nebenkostenabrechnung vertraglich festgelegt ist, kann der Hauptmieter auf Zahlung bestehen und bei ausbleibender Zahlung gegebenenfalls eine Kündigung aussprechen.
